박세군 공인행정사

01 토지의 일반적인 평가

• 공시지가를 기준으로 평가

  - 용도지역 우선의 원칙
  - 현황중시의 원칙
  - 표준지선정의 특정성을 고려

• 시점수정 (지가변동율을 적용)

• 지역요인의 비교

  - 수용대상토지가 위치해 있는 지역과 표준지가 위치해 있는 지역의 특성을 비교함으로써 어느 쪽이 우세한지를 결정
• 개별요인의 비교 (토지의 위치·형상·환경·이용 상황 등을 비교참작)
• 그 밖의 요인 보정 (정상적인 거래사례·평가사례·실거래가 분석검증)

02 보상지침에 의한 평가

• 나지 상정평가 (토지에 건축물 등이 있을 때에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가
• 개별 감정평가 (대상 토지 및 소유권 외의 권리마다 개별로 평가

• 부분감정평가

  한 필지 토지의 일부만이 공익사업에 편입되는 경우 편입당시 토지전체의 상황을 기준으로 평가

• 구분감정평가

  한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 실제용도별로 이용상황 또는 용도지역 별로 구분하여 평가

• 일괄평가

  두 필지 이상의 토지가 일 단지를 이루고 있는 경우 일괄하여 평가

03 현황평가 하지 않는 토지

공법상 제한을 받는 토지

• 일반적 계획제한 : 제한을 받는 상태대로 평가보상

  - 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
  - 국립공원·도립공원·시립공원·지질공원(자연공원법)
  - 문화재보호구역·상수원보호구역·군사시설보호구역·접도구역

• 개별적 계획제한 : 제한을 받지 않는 상태대로 평가보상

  - 기반시설로 결정고시(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
  - 공원(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률)
  - 공익사업을 위한 사업인정고시(토지보상법)
  - 공익사업시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등의 지정고시

무허가건축물 등의 부지

• 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용 상황을 상정평가 (현황평가 배제)

  ※ 단. 1989. 1. 24 이전에 건축된 무허가건축물 등의 부지(현황평가)

불법형질변경된 토지

• 토지가 형질변경될 당시의 이용 상황을 상정평가(현황평가 배제)

  ※ 단. 1995.1.7당시 공익사업지구에 편입된 불법형질변경 토지(현황평가)

미지급(미불)용지

• 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하되 이를 알 수 없는 경우에는 편입될 당시 지목과 인근 토지의 이용 상황 등을 참작하여
  평가 가격시점은 현재의 가격으로 평가

도로부지

• 사도부지 : 인근 토지가격의 5분지1 이내로 평가 (사유지로 사용료 징수가 가능한 도로)
• 사실상의 사도부지 : 인근 토지가격의 3분지1 이내로 평가(자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
• 기타 도로부지 : 정상가격으로 평가

소하천부지

이용 상황		도시지역 내	도시지역 외
농경지		인근토지의 1/2	인근토지의 7/10
제방	제외지 측과 접한 농경지인 경우	인근토지의 1/2	인근토지의 7/10
	제외지 측과 접한 농경지가 아닌 경우	인근토지의 1/4	인근토지의 1/3
고수부지		인근토지의 1/4	인근토지의 1/3
모래밭·갯벌		인근토지의 1/7	인근토지의 1/5
물이 흐르는 토지		인근토지의 1/10	인근토지의 1/7

묘지의 평가

• 인근지역의 표준적 이용 상황과 비슷한 토지의 적정가격을 기준으로 하되 분묘가 없는 상태를 상정평가

  ※ 표준적 이용 상황이 임야인지 전인지가 매우 중요

잔여지의 기준

• 보상방법 (취득하여 보상, 가치하락에 대한 차액보상, 공사비보상)

• 잔여지의 요건

  - 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형 등의 사유로 건축할 수 없거나 건축이 현저히 곤란한 경우
  - 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우
  - 공익사업시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우
  - 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

• 수용청구

  - 사업인정이전 :사업시행자에게 매수청구
  - 사업인정이후 : 토지수용위원회에 매수청구
  

04 건축물 등 지장물의 평가

원칙

• 이전에 필요한 비용으로 보상한다.(해체·운반·복원)

  예외적으로 물건의 가격으로 보상하는 경우

  - 이전하기 어렵거나 이전으로 인하여 건축물을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
  - 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우
  - 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

무허가건축물의 보상

• 1989. 1. 24 이전에 건축된 무허가 건축물 및 허가·신고한 건축물

  - 주거이전비용보상
  - 주거용 건축물의 최저보상(600만원)
  - 주거용 건축물의 재 편입 가산금보상(30%가산, 최고액 1,000만원)
• 사업인정고시 이전에 건축된 무허가건축물 : 손실보상 적용
• 사업인정고시 이후에 건축된 무허가건축물 : 손실보상 제외

05 영업보상

보상요건

• 사업인정고시일 이전부터
• 적법한 장소에서
• 인적·물적 시설을 갖추고 지속적으로 행하고 있으며
• 사업인정고시일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업

제외대상

• 부동산임대업, 민박집, 종교시설, 건설업, 무허가영업, 비영리법인, 일정한 영업장이 없는 경우
• 장소를 직접 영업에 이용하지 않은 경우
• 사업인정고시일 등 이후에 행하고 있는 영업
• 휴업상태에 있거나 영업이익이 없는 경우
• 건물이 화재로 소실된 경우

06 휴업보상

• 보 상 액 : ①+②+③+④+⑤

  ① 휴업기간에 해당하는 영업이익 : 최근 3년간의 평균 영업이익기준
  ② 휴업기간중의 영업용자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 정상적으로 근무하여야 하는 최소 인원에 대한 인건비 등 고정비용
  ③ 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용과 그 이전에 따른 감손상당액
  ④ 이전광고비·개업비용 등 영업장소 이전으로 소요되는 부대비용
  ⑤ 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소금액(20/100, 1,000만원 이하)
• 휴업기간 : 4개월 이내

07 폐업보상

• 보 상 액 : 2년간의 영업이익(최근 3년간 평균 영업이익) + 영업용고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액

• 폐업보상요건

  - 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우 - 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 - 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장·군수가 객관적사실에 근거하여 인정하는 경우

• 폐업보상금환수

  영업자가 영업폐지 후 2년 이내에 해당영업소가 소재하는 시·군·구 또는 인접한 시·군·구 지역 안에서 동일한 영업을 하는 경우

08 휴직 및 실직보상

• 보상대상 : 사업인정고시일 당시 공익사업시행지구안의 사업장에서 3개월 이상 근무한 근로자

• 보상금액

  - 휴직 : 휴직일수(120일분)에 근로기준법에 의한 평균임금의 70%
  - 실직 : 근로기준법에서 정한 평균임금의 120일분

09 영농보상

기 준

• 각 도별 연간 농가평균 단위 경작면적당 농작물총수입의 직전 3년간 평균의 2년치

자격요건

• 실제 경작자 또는 적법한 대리 경작자

거주요건

• 자경농지 : 실제 경작자

• 자경농지가 아닌 경우

  ① 해당토지의 소재지와 동일한 시·구·읍·면
  ② 위 지역과 연접한 시·구·읍·면
  ③ 위 지역 외의 지역으로서 해당 토지 경계로부터 직선거리 30㎞이내

지급방법

• 농지소유자가 실제 경작자인 경우 : 전액 지급

• 농지소유자가 실제 경작자가 아닌, 대리 경작자가 경작하는 경우

  - 농지소유자와 대리 경작자간 상호협의로 결정 - 협의가 성립되지 않을 경우 : 각 50% 배분